Avvocato Gianluca Mengoni Studio Legale Osimo
ANALISI OPERATIVA DI UN “CLOSING” IMMOBILIARE A PUNTA CANA E L’IMPORTANZA DELLA DUE DILIGENCE IN LOCO
Autore: Avv. Gianluca Mengoni
In collaborazione con: Avv. Sarah Aquino (Repubblica Dominicana)
Sezione: Diritto Internazionale / Investimenti Immobiliari Esteri
Il mercato immobiliare della Repubblica Dominicana, in particolare nelle aree a forte sviluppo turistico come Punta Cana, Bávaro e Samaná, esercita da anni un fortissimo richiamo per gli investitori italiani. L’acquisto di un appartamento all’interno di lussuosi complessi residenziali rappresenta spesso un’eccellente opportunità di rendita o il coronamento di un progetto di vita. Tuttavia, lo scenario normativo e, soprattutto, il contesto socio-ambientale locale presentano insidie sommerse e un tasso di opacità amministrativa o corruzione che possono trasformare un investimento in un gravissimo danno economico.
In questo settore, l’improvvisazione o l’affidamento cieco alle sole rassicurazioni delle agenzie di vendita locali costituiscono l’errore più frequente. Nel presente articolo viene illustrato un caso pratico recentemente curato dal nostro Studio a tutela di un acquirente italiano, evidenziando le tre fasi essenziali dell’assistenza legale transnazionale coordinata che hanno garantito la perfetta regolarità dell’acquisto.
IL CASO PRATICO: L’ACQUISTO PRESSO IL “CONDOMINIO SERENA VILLAGE” (PUNTA CANA)
La vicenda trae origine dall’esigenza di un cittadino italiano, il sig. Mario, di professione direttore di hotel, il quale ha deciso di procedere all’acquisto di un appartamento a uso residenziale e turistico situato nella rinomata zona di Verón-Bávaro, Municipio di Higüey, Provincia di La Altagracia. L’immobile in oggetto è l’Unità 00 dell’edificio denominato commercialmente “CORAL” (identificato come unità funzionale J6-301), facente parte dell’ultima fase del progetto immobiliare denominato “Condominio Serena Village”.
L’immobile, avente una superficie di costruzione approssimativa di 74,45 mq (composto da cucina, soggiorno, sala da pranzo, balcone-terrazza, camera da letto con armadio, bagno completo e bagno per gli ospiti), era offerto in vendita dalla società promotrice dominicana TROPICAL, S.R.L. per un prezzo di compravendita pattuito in USD 000000000 ( dollari statunitensi).
LA STRATEGIA DI DIFESA DELL’INVESTITORE: LE 3 FASI DELL’ASSISTENZA LEGALE
Per blindare l’operazione ed evitare le frequenti truffe legate a vendite multiple, immobili inesistenti o gravati da ipoteche occulte, lo scrivente Studio, in stretta e pluriennale collaborazione con la collega in loco Avv. Sarah Aquino, ha strutturato un protocollo assistenziale articolato in tre passaggi inderogabili:
Fase 1: Il Sopralluogo Fisico e la Due Diligence Catastale
In un contesto caratterizzato da diffusi fenomeni di corruzione amministrativa e frodi immobiliari “su carta”, il primo passo compiuto dall’Avv. Sarah Aquino è stato un sopralluogo ispettivo fisico direttamente in loco presso il cantiere del Serena Village a Punta Cana. Questa operazione sul campo ha permesso di verificare empiricamente l’effettiva esistenza materiale dell’Edificio, lo stato di avanzamento delle opere civili e la conformità delle finiture descritte nella memoria tecnica (dalle strutture in calcestruzzo armato fino alle dotazioni interne e agli elettrodomestici compresi nel prezzo).
Parallelamente al riscontro fisico, l’Avv. Aquino ha eseguito una rigorosa Due Diligence documentale e catastale, verificando presso il Conservatore dei Titoli del Dipartimento di Higüey la legittimità del diritto di proprietà della venditrice (Certificato di Titolo Matricola n. 00000), l’assenza di gravami, ipoteche o liti pendenti, e la regolare sottoposizione del complesso al regime di proprietà orizzontale disciplinato dalla Legge dominicana n. 5038 del 1958 e dalla Legge sul Registro Immobiliare n. 108-05.
Fase 2: Redazione e Stipula del Contratto Preliminare (Promessa di Vendita)
Superata con successo la fase di verifica, lo Studio ha assistito il sig. Mario nella negoziazione e stipula del Contratto di Promessa di Vendita (Contrato de Promesa de Venta). Il preliminare è un atto di straordinaria delicatezza: l’ordinamento dominicano, infatti, lascia ampio spazio all’autonomia privata e molte clausole standard predisposte dai costruttori risultano fortemente asimmetriche.
La nostra assistenza ha permesso di blindare il piano finanziario, che prevedeva il versamento del 20% del prezzo (USD xxxxxx,00 in totale, suddiviso nella prenotazione di USD xxxxxxx già eseguita il 20 marzo 2026 e del saldo acconto di USD xxxxxxx entro 10 giorni liberi dalla firma) e la riserva del restante 80% (USD xxxxxxxx) esclusivamente alla firma del contratto definitivo. Lo Studio ha vigilato affinché venissero inserite clausole di recesso e penali equilibrate, la limitazione di responsabilità per vizi costruttivi (pattuita in un anno dalla consegna) e la tracciabilità assoluta dei flussi finanziari tramite bonifici bancari internazionali (instradati su conti speciali a favore della venditrice presso il Banco xxxxxx), scongiurando qualsiasi dazione di denaro non tracciata.
Fase 3: L’Atto Pubblico Definitivo, il Closing Notarile e la Trascrizione
La terza fase ha coinciso con la presenza del cliente nella Repubblica Dominicana per la sigla del Contratto Definitivo di Vendita e il conseguente passaggio di proprietà. L’Avv. Sarah Aquino ha presenziato attivamente al closing dinanzi al Notaio Pubblico del Numero della Provincia di La Altagracia, assistendo il compratore italiano nella firma e garantendo la contestuale consegna del Certificato di Titolo originario, del regolamento di comproprietà e del certificato IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario).
Subito dopo la firma, lo Studio ha curato l’avvio delle procedure di trascrizione e pubblicità immobiliare presso il Registro dei Titoli competente. Questo passaggio è fondamentale: nel sistema dominicano, la proprietà si trasferisce in capo al compratore solo ed esclusivamente con il completamento della registrazione, adempimento che estromette definitivamente il venditore e blinda la proprietà a nome del cittadino italiano contro eventuali rivendicazioni terze.
Focus Giuridico per gli Acquirenti Italiani: Ai sensi dell’Articolo Undicesimo del contratto d’acquisto, tutte le imposte di trasferimento dell’appartamento, le imposte sui documenti, i bolli di registrazione, le spese e gli onorari legali sono posti per legge a carico del compratore. Quantificare preventivamente tali oneri fiscali locali è un elemento cardine per una corretta pianificazione dell’investimento.
CONCLUSIONI: PERCHÉ L’ASSISTENZA “IN TANDEM” FA LA DIFFERENZA
Contratto di Vendita
Affrontare un acquisto immobiliare in un Paese dell’America Latina senza una copertura legale indipendente e bilaterale è un rischio altissimo. Molti acquirenti commettono l’errore di affidarsi ai legali messi a disposizione dalla stessa società costruttrice, incorrendo in macroscopici conflitti di interesse.
La forza dell’assistenza offerta dal binomio professionale tra l’Avv. Gianluca Mengoni in Italia e l’Avv. Sarah Aquino nella Repubblica Dominicana risiede nella doppia protezione: il cliente ha la comodità di impostare la pratica, analizzare i contratti e comprendere i propri diritti in Italia, sapendo che contemporaneamente, sul territorio dominicano, un avvocato di comprovata lealtà sta verificando fisicamente i mattoni, ispezionando i registri catastali ed esaminando i mandati societari. La presenza fisica e la profonda conoscenza delle dinamiche burocratiche locali della collega Aquino neutralizzano alla radice i rischi di corruzione e irregolarità amministrativa, blindando l’investimento immobiliare in totale sicurezza.
L’atto contrattuale allegato (Contratto di Promessa di Vendita redatto a Punta Cana in data 7 aprile 2026) opportunamente reso anonim per privacy costituisce il precedente giurisprudenziale e pratico che certifica la specializzazione dello Studio in materia di real estate internazionale.
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