Prelazione agraria nelle aste pubbliche di terreni: requisiti, strategie legali e agevolazioni per giovani imprenditori agricoli

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La prelazione agraria rappresenta uno degli istituti più rilevanti – e al contempo più insidiosi – nella circolazione dei terreni agricoli. La sua applicazione concreta, soprattutto nelle vendite tramite asta pubblica, può determinare esiti inattesi e incidere profondamente sugli interessi delle parti coinvolte. Il caso che si esamina offre un esempio emblematico di come una corretta lettura delle norme e della giurisprudenza consenta di orientare legittimamente l’esito di una procedura di vendita.

IL FATTO

Un Comune della Provincia di Macerata deliberava la vendita di un terreno agricolo di propria proprietà mediante asta pubblica.
All’esito della procedura:

• veniva presentata un’unica offerta da parte del sig. Tizio, pari a € 100.000;
• il terreno veniva aggiudicato in via provvisoria;
• il bando prevedeva espressamente la verifica dell’eventuale esercizio della prelazione agraria prima dell’aggiudicazione definitiva.

L’Ente, come previsto dalla normativa, comunicava ai proprietari confinanti la possibilità di esercitare il diritto di prelazione alle medesime condizioni economiche. Nel termine di legge interveniva il sig. Caio, comproprietario del fondo confinante, il quale:

• dichiarava di voler esercitare la prelazione;
• depositava la documentazione attestante la propria qualifica;
• versava la cauzione richiesta.

La particolarità del caso risiedeva in due elementi:

1. Caio era comproprietario insieme ai fratelli, ma unico coltivatore diretto;
2. l’intento reale era quello di acquistare il fondo per poi trasferirne indirettamente la disponibilità al figlio, privo dei requisiti per la prelazione.

LE QUESTIONI GIURIDICHE

1. I soggetti titolari del diritto di prelazione
La normativa (art. 8 L. 590/1965) impone una gerarchia precisa:

• in primo luogo, l’affittuario coltivatore diretto;
• in assenza, il proprietario confinante coltivatore diretto.

Ne deriva un limite significativo alla libertà negoziale del venditore, sia esso privato o ente pubblico.

2. La qualifica di coltivatore diretto
Elemento centrale è la nozione di coltivatore diretto, definita dall’art. 31 L. 590/1965 e ampiamente interpretata dalla giurisprudenza. La Corte di Cassazione ha chiarito che:

• è sufficiente una coltivazione abituale e stabile, anche non esclusiva;
• non è necessario che l’attività agricola sia prevalente;
• non è richiesta l’iscrizione al registro delle imprese;
• l’iscrizione INPS non è requisito costitutivo, ma solo indiziario.

In questo contesto, la qualifica può essere dimostrata con una pluralità di elementi fattuali.

3. La prelazione in caso di comproprietà del fondo confinante
Quando il fondo confinante appartiene a più soggetti:

• il diritto di prelazione spetta a ciascun comproprietario coltivatore diretto;
• la comunicazione deve essere effettuata a tutti;
• ciascuno può esercitare il diritto autonomamente.

LA SOLUZIONE ADOTTATA NEL CASO CONCRETO

Il sig. Caio è riuscito legittimamente a prevalere sull’aggiudicatario provvisorio grazie a una corretta impostazione giuridica:

• era l’unico tra i comproprietari ad avere i requisiti di coltivatore diretto;
• ha documentato tale qualifica mediante:
  1. iscrizione alla Camera di Commercio;
  2. partita IVA agricola;
  3. domanda PAC;
• gli altri comproprietari hanno formalmente rinunciato.

L’Ente ha quindi riconosciuto la validità dell’esercizio della prelazione.

PROFILI FISCALI E PIANIFICAZIONE SUCCESSIVA

L’operazione non si è esaurita con l’acquisto. Caio, non essendo iscritto all’INPS, ha sostenuto:

• imposta di registro ordinaria pari al 15%.

Successivamente:

• ha concesso il fondo in affitto al figlio Sempronio;
• ciò ha consentito a quest’ultimo di acquisire la qualifica di imprenditore agricolo professionale (IAP).

Decorso il biennio:

• Sempronio ha potuto esercitare a sua volta la prelazione quale affittuario.

Ulteriore vantaggio:

• in quanto giovane imprenditore agricolo (under 40), ha beneficiato delle agevolazioni fiscali introdotte dalla normativa più recente, (Legge 36 del 15/3/2024) con significativa riduzione del carico tributario. Per usufruire di queste agevolazioni la Legge 36 prevede che all’atto di acquisto, il giovane imprenditore dichiari che entro 24 mesi provveda alla iscrizione nella gestione previdenziale INPS

CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE

Il caso dimostra come:

• la prelazione agraria non sia un mero automatismo, ma uno strumento che richiede una lettura tecnica approfondita;
• la qualificazione soggettiva e la struttura dell’operazione incidano in modo determinante sull’esito;
• una corretta pianificazione giuridica e fiscale consenta di perseguire obiettivi pienamente legittimi, anche in contesti competitivi come le aste pubbliche.

NOTA PROFESSIONALE

Le dinamiche illustrate evidenziano l’importanza di un’assistenza legale qualificata nella gestione delle operazioni su terreni agricoli, sia nella fase di acquisizione sia nella successiva pianificazione. L’analisi preventiva dei requisiti soggettivi, dei vincoli normativi e delle opportunità fiscali può evitare contenziosi e ottimizzare i risultati dell’investimento.
 
 
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